为了加强地下空间开发利用管理，保障地下空间不动产权利人的合法权益，根据《杭州市地下空间开发利用管理办法》，我局拟制了《杭州市地下空间用地审批和不动产登记办法》（征求意见稿）。现予公布并公开征求意见。有关意见建议可在2017年7月23日前通过电子邮件方式发送至：jianghy1108@163.com。

杭州市地下空间用地审批和不动产登记办法（征求意见稿）

第一条（目的和依据） 为了加强地下空间开发利用管理，保障地下空间不动产权利人的合法权益，根据《杭州市地下空间开发利用管理办法》、《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》（市委办发〔2009〕86号）规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条（定义） 本办法所称地下空间，是指地表以下的空间，包括同一主体结合地上建筑一并开发建设的结建式地下空间和独立开发建设的单建式地下空间。

本办法所称地下空间建设用地使用权，是指经依法批准建设的地下建（构）筑物所占封闭空间及其外围水平投影占地范围的建设用地使用权，其中净高度大于2.2米（含）的可以一并设立地下建（构）筑物的房屋所有权。

第三条（基本原则） 地下空间用地审批和不动产登记应当遵循统一规划、依法取得、合理利用原则。

新设立的地下空间建设用地使用权，不得损害已经设立的地表、地上或者地下建设用地使用权和其他用益物权。

第四条（供地方式） 地下空间所有权属于国家，建设用地使用权可以按照下列方式取得：

（一）城市基础设施、公共服务设施和人防设施等涉及国家安全和公共利益的地下空间建设用地，符合划拨用地目录的，可以划拨方式取得。

（二）商业、办公、旅游、娱乐、仓储等不符合划拨用地目录的经营性地下空间建设用地，应当以招标、拍卖或者挂牌出让方式取得。

（三）地表建设用地使用权人申请开发其建设用地范围内的地下空间，地下轨道交通线路或者地下管廊建设项目的经营性地下空间，除依法可以划拨方式供地的以外，可以协议出让方式取得。

（四）本办法实施以前已经建成的经营性地下空间，可申请办理补办出让手续。

第五条（基本程序） 申请地下空间建设用地使用权，建设单位应当按照投资项目审批程序，在取得立项批准文件、规划条件或者建设用地规划许可证后，向土地行政主管部门（受市政府委托，下同）申请办理建设用地批准手续。

第六条（单建式项目审批程序） 单建式地下空间按照下列规定办理用地审批手续：

（一）符合划拨用地目录的，建设项目经有关部门批准、核准、备案，城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证并明确地下建（构）筑物的用地性质、用地范围等， 由土地行政主管部门按照具体建设项目国有土地使用权审批程序办理划拨供地手续，领取《国有建设用地使用权划拨决定书》。

（二）属于商业、办公、旅游、娱乐、仓储等经营性用途的，城乡规划主管部门出具规划条件并明确拟出让地块的用地性质、用地范围、地下层数等指标，土地行政主管部门组织公开出让，与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，领取《国有建设用地批准书》。

（三）以协议方式出让地下建设用地使用权的，建设项目经有关部门批准、核准、备案，城乡规划主管部门出具规划条件后，土地行政主管部门按照《协议出让国有土地使用权规定》办理协议出让手续，签订《国有建设用地使用权出让合同》，领取《国有建设用地批准书》。

原已取得地表建设用地使用权的权利人申请开发利用其地下空间的，按照第一款、第三款规定办理用地审批手续。

第七条（结建式项目审批程序） 结建式地下空间按照下列规定办理用地审批手续：

（一）城乡规划主管部门将地下空间建设条件纳入规划条件或者建设用地规划许可证的，土地行政主管部门按照具体建设项目国有土地使用权审批程序，随地表部分一并办理划拨或者出让手续。

（二）城乡规划主管部门没有将地下空间建设条件纳入规划条件或者建设用地规划许可证，但是设计方案批准文件中已经明确地下空间工程的，视同已经办理地下空间划拨供地手续；涉及经营性用途的，应当在建设项目规划竣工并通过用地复核验收后补办出让手续。

第八条（超用地范围及连通通道审批）单建式地下空间确因与其他工程连通需要超出批准用地范围，结建式地下空间确因与其他工程连通需要超出地表用地范围，或者规划条件要求建设的连通通道穿越市政道路、公共绿地、公共广场等公共用地的，土地行政主管部门根据城乡规划部门出具的选址意见书、建设用地规划许可证等，按照具体建设项目国有土地使用权审批程序办理划拨供地手续。

前款规定的超出批准用地范围项目或者连通通道项目，城乡规划主管部门没有出具选址意见书、建设用地规划许可证，但是设计方案批准文件中已经同意连通通道建设的，视同已经办理地下空间划拨供地手续，建设单位随建设项目一并取得地下空间建设用地使用权。

第九条（连通通道使用权） 连通通道的建设用地使用权原则上确定给建设单位；涉及多家单位联建的，可由建设单位协商确定建设用地使用权人。

第十条（出让手续补办） 土地出让或者划拨供地时没有将地下空间纳入供地范围，但是设计方案批准文件中明确经营性地下空间工程的，在具体建设项目竣工并通过用地复核验收后，应当补办出让手续，补缴土地出让金。

申请补办出让手续时，应当提供下列资料：

（一）房屋测绘成果；

（二）宗地测绘成果；

（三）原土地出让合同或者划拨供地文件等土地权属来源证明；

（四）方案设计（扩初）批准文件、建设工程规划许可证；

（五）建设工程规划竣工验收文件；

（六）用地复核验收合格证明等。

第十一条（出让手续补办） 地下空间在土地出让或者划拨供地时没有将地下空间纳入供地范围，方案设计（扩初）批准文件也未明确经营性用途，但是在具体建设项目竣工并通过用地复核验收后，建设单位要求改变为经营性用途的，应当征得建设、规划、人防、消防、交警等部门同意后，方可申请补办出让手续。

第十二条（出让金标准）地下空间补办出让手续时，地下一层土地出让金按照基准地价相对应用途楼面地价（容积率为2.0）的20%收取；地下二层的土地出让金按照地下一层的标准减半收取。地下三层及以下免收土地出让金。

城乡规划部门出具的规划条件或者建设用地规划许可证对地下空间未分层的，按照地下一层收取土地出让金。

第十三条（土地用途） 经依法办理具体建设项目国有土地使用权审批程序的地下空间，土地用途以用地批准文件为依据，按照国家土地分类标准确定。

本办法规定的“视同已经办理地下空间划拨供地手续”的地下空间，按照设计方案批准文件确定的规划用途或者建设内容确定土地用途。

第十四条（土地使用年限） 地下空间建设用地使用权的出让年限，不得超过土地管理相关规定确定的用途类别所对应的最高出让年限。

结建式地下空间项目的用途与地表建设用地使用权用途一致的，出让年限与地表建（构）筑物的出让年限一致；用途不一致的，地下空间土地使用权起算年限与地表建设用地使用权使用起算年限一致，并按照土地法律、法规和规章确定的用途分别确定最高出让年限。

原已取得地表建设用地使用权的权利人申请开发利用其地下空间的，地下空间土地使用权起算年限与地表建设用地使用权使用起算年限一致，但不得超过其地表建设用地使用权的最高出让年限。

第十五条（不动产登记） 经依法办理具体建设项目国有土地使用权审批程序的地下空间可以按规定办理不动产登记。

结建式项目的地表建设用地使用权已经单独办理不动产登记的，地下空间部分在用地复核验收前暂不办理建设用地使用权首次登记；待建设项目竣工并通过用地复核验收后，一并办理不动产登记。

第十六条（分割登记） 经营性地下空间项目竣工验收并办理不动产登记后，可以按照经有关部门审批的最小基本单元进行分割登记；但是法律、法规规定或者出让合同约定不得分割转让的除外。

第十七条（不动产登记） 地下空间不动产登记应当在登记簿及权利证书上注明“地下空间”，并注明土地使用权的取得方式。

属人防工程的，应当在登记簿及权利证书上注明“人防工程”；属兼顾人防要求的，应当在登记簿及权利证书上注明“兼顾人防”。

第十八条（权籍调查） 地下空间建设用地使用权以宗地为单位，可以分层设立、分层登记。

（一）地下空间宗地权属界址原则上以用地批准范围为准。用地审批时未明确地下空间用地范围或者按照本办法规定“视同已经办理地下空间划拨供地审批手续”的地下空间，宗地权属界址按照地下空间水平垂直投影最大范围确定（包括外墙厚度，具体以施工图为准）。

（二）结建式地下空间，界址线表示地下空间宗地权属界址范围，虚线表示地表建设用地使用权宗地界址范围；单建式地下空间，界址线表示地下建设用地使用权宗地权属界址范围，细实线表示地下空间实际用地范围。

（三）同层地下空间应当划为同一宗地，起止独立使用的地下空间的引道（±0.00以下部分）应当划入相应地下空间宗地。

（四）地下空间建设项目竣工后，宗地图应标注地下建筑物层次和竖向高程。

第十九条（地铁站点登记） 地铁工程按站（场）划分宗地办理不动产登记。地铁站点内配套开发的商业等经营性地下空间办理出让手续后方可进行不动产登记。

第二十条（车辆段登记） 地铁车辆段上盖综合开发的物业，地铁车辆段用地原则上确定为地下建设用地使用权，上盖物业用地确定为地表建设用地使用权。

第二十一条（地下线性工程登记） 对连结站（场）之间的地下轨道交通线路或者地下管廊等线性工程，建成并经城乡规划主管部门和土地行政主管部门确认后，可以办理地下空间建设用地使用权不动产登记。

第二十二条（登记资料） 申请地下空间建设用地使用权不动产登记，应当提交下列资料：

1、不动产登记申请书；

2、申请人身份证明；

3、《规划条件》、《建设用地规划许可证》等建设用地符合规划的有关证明文件；

4、土地出让合同、划拨决定书等土地权属来源材料；

5、土地出让价款、相关税费等缴纳凭证；

6、不动产权籍调查成果；

7、询问事项记录；

8、应当提交的其他必要材料。

申请地下空间建设用地使用权及房屋所有权不动产登记的，还应提交《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、建设工程规划竣工验收文件、人防红线图等。

第二十三条（其他规定） 住宅小区地下停车泊位的管理和登记办法另行制定。

法律法规对国防、人防、防灾、文物保护、矿产资源勘探开采等情形开发利用地下空间另有规定的，从其约定。

第二十四条（执行时间） 本办法自公布之日起30日后施行。前发文件与本办法不一致的，按照本办法执行。