（再开发类型：自主再开发+工业上楼）

一、项目基本情况

浙江省智能船舶创新中心为浙江省“千项万亿”重大项目，位于拱墅区科园路188号，控规上塘单元GS110104-38地块，地块东至上塘人才房地块，南至隽家塘河，西至科园路，北至隽逸路。项目原为省二轻信联钢铁厂旧址，原产业以建材批发、餐饮、教育培训、文创等业态为主，层次低、规模小、布局散、效益差，未能充分发挥城市核心区位的优势。项目计划总投资12.40亿元，拟新建11幢楼（5-15层），总建筑面积约195480平方米，其中地上建筑面积127680平方米，地下建筑面积67800平方米。

二、改造主体和改造模式

浙江省二轻集团有限责任公司抓住低效用地再开发试点的契机，成立浙江二轻智慧科技有限公司，对该地块采用工业用地自主再开发改造模式，通过整体拆除重建、提高开发强度、增加建筑容量、开发地下空间，推进工业上楼，促进制造业高质量发展。

三、主要做法

（一）市区联动，规划保障

项目改造前原控规用地性质为住宅，容积率2.6。按照省二轻集团提出的打造以新制造业为主的“未来智慧产业园”方案，地块作为工业用地可达到3.2容积率的开发强度，需对控规进行调整。为促进实体经济发展，支持企业自主再开发需要，分局迅速响应企业诉求，做好前期论证研究，抓住控规修编黄金窗口，积极与市局对接，主动服务，将提容后的容积率等技术经济指标直接纳入新修编控规单元，并在2024年5月得到了市政府的批复。

（二）统筹部署，超前谋划

按照《关于印发工业用地集约利用审批操作细则的通知》（杭节地办[2020]1号）规定，常规再开发项目需要先进行产业论证、选址论证、组织公示后，向市规划和自然资源局申请并完成控规局部调整，才能进行规划条件变更、方案论证、方案公示，最后核发工规证，整体流程耗时达1年以上。为了加快项目推进实施进度，市规划资源局拱墅分局优化工作机制，统筹谋划，提前部署，为项目审批减少了约6个月的总时长，以最大加速度促进项目落地。主要体现在：一是控规调整与模拟规划条件并行。因地块所属的上塘单元控制性详细规划已于2023年12月15日开展规划公示，考虑到项目建设时间紧任务重，拱墅分局基于2024年3月的公示稿开展模拟选址论证并明确相应模拟规划条件，在单元控规批复后第一时间核发规划条件。二是模拟规划条件与模拟方案并行。指导建设单位按照《拱墅区投资项目模拟审批试行方案》的要求进行方案模拟审批。在规划条件核发前开展模拟方案审查和公示，在规划条件核发后第一时间开展模拟方案转正和工程证审批，大大压缩了审批时间，实现“拿地即发证”。

（三）工业上楼，释放红利

项目纳入了“工业上楼”项目清单，充分用好“工业上楼”政策红利。主要体现在：一是在不新增用地的前提下，提高的容积率和增加的67800平方米地下空间，不增收土地价款；二是在补充协议中明确，确因产业集群发展需要，经产业主管部门组织论证并报市政府同意后，可将不超过提容部分建筑面积的45%，按每幢（单元）不小于3000平方米或每层不小于1000平方米分割转让，其中配套建设的行政办公及生活服务设施不得分割转让；三是纳入全市投资项目全生命周期管理，对项目产业准入、土地使用、物业出租、分割转让（含股权转让）等实施全过程跟踪监管，确保新增空间高效用于发展实体经济、促进产业升级。

四、取得成效

（一）产业发展定位提升

项目重点发展智能装备领域和无人船舶领域，是前瞻性新兴产业的重要组成部分，导入智能装备总部项目、科技成果转化项目、科技人才创业项目、产学研合作项目以及企业研发中心项目等5类项目，全力打造无人技术研发中心、智能装备制造孵化中心和智能装备产业总部，对区域科技创新、产业升级、新质生产力发展起到重要推动作用。特别是重点导入的无人船舶项目系卡脖子技术，有力填补国内在该领域的技术空白，具有重大现实意义和战略意义。

（二）空间配置效率提升

地块自主再开发前现状容积率仅0.75，建筑密度43%，建筑面积约37000平方米。自主再开发后，地块容积率提高至3.2，建筑面积增加近十万方。通过旧厂区盘活利用打造以智能装备、无人船舶为主的集研发、销售、制造为一体的工业厂房，提升了产业定位，推动了产城融合发展。同时，通过“工业上楼”分割转让政策，促进产业链强链补链，支持企业集聚发展和产业集群发展需求。

（三）整体经济效益提升

项目2023年亩均营收6.35万元/亩，亩均税收2万元/亩。根据签订的履约监管协议要求，改造后，考核期项目亩均产值预计可达2000万元/亩，是改造前的310倍左右；亩均税收预计可达90万元/亩，是改造前的45倍左右。通过自主再开发，大大提高了项目的亩均效益，打造了高品质工业新空间，实现了高质量发展的目标。

项目改造前照片

项目改造后效果图

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）