（再开发类型：自主再开发+工业上楼）

一、项目基本情况

紫金港科技城永创智能项目位于杭州市西湖区紫金港科技城，东至西园路、南至美华地块、西至西园六路、北至西园九路。土地产权人为杭州永创智能设备股份有限公司，原土地用途为工业用地，原厂房占地面积14152平方米，由1幢3层和1幢6层建筑构成，提升改造前房屋总建筑面积为15698平方米。

由于地块内的建筑已建成十余年，整体设施老化，生产环境已严重落后于现在的标准要求，厂房仓储无序，内部货品堆放杂乱等问题，已无法满足更新现有生产流水线及新设备的引入等要求。且存在建筑外墙涂料脱落，外观老旧不美观，建筑屋面防水层和保温局部需要破损渗漏亟需修补；各种管线老化锈蚀，空调外机裸露等诸多安全隐患。以上问题既影响了园区的美观及生产保障，也对企业引进高新技术人才产生了阻碍。

根据园区的控规要求（控规用途为一类工业用地（M1），控规指标：容积率不大于4.0，建筑密度不大于45%，绿地率不小于20%，建筑高度不大于80米），项目于2021年启动了低效用地再开发提升改造，并于2023年底通过了规划验收。作为西湖区首个都市“工业上楼”项目样板，永创智能在写字楼里实现了工业生产全过程，极大地发挥了“工业上楼”的优势，做到了产业园就是产业链，将生产到研发的距离浓缩在“分分钟”内，营造了更高效、更便捷、更舒适的科研生产环境。项目低效再开发后，新建成1幢楼，地上16层，地下2层，总建筑面积约74943平方米，其中地上建筑53676平方米，地下建筑21267平方米。

二、改造主体和改造模式

（一）改造主体

项目为企业自主改造，改造主体为杭州永创智能设备股份有限公司（简称永创智能），企业成立于2002年11月7日，总部位于紫金港科技城辖区内西湖科技园，于2015年5月29日在上交所主板上市（股票代码603901），在多地设立全资子公司、控股公司44家。自成立以来公司专注于包装装备及配套材料的研发设计、生产制造、安装调试与技术服务，为各类型客户量身定制智能化工厂整体解决方案。

（二）改造模式

永创智能对该地块采用工业用地自主再开发改造模式，通过整体拆除重建，推进工业上楼，把平面的工厂升级成“立体工厂”，实现“向天要地”，利用空间的优化让企业降本增效并做到土地集约利用。

三、主要做法

（一）推动老旧园区有机更新

紫金港科技城全面启动提升改造，在产业定位方面，发挥浙江大学、西湖大学等优势，围绕全市五大产业细分赛道，导入高附加值的“硬科技”技术；在空间规划方面，委托专业规划机构优化西科园区块城市设计方案，布局发展智能制造、数字经济、生命健康三大主导产业，鼓励园区工业用地容积率“宜高则高”。目前，西科园区块内产业用地容积率平均由1.3提升至2.8左右；在厂房更新方面，鼓励企业围绕生产全流程导向设计楼宇，打造标杆项目；在综合服务方面，落实“一项目一方案一专班”要求，做好项目建设运营全方位全过程服务。

（二）先行先试总结经验，以点带面提质增效

在全市率先启动“工业上楼”项目，支持永创智能先行先试，并对工业项目层高、首层承重、电梯配备等参数统一标准，支持永创智能工业用地按照生产全流程开展建筑设计。项目于2021年6月启动，采取原拆原建的方式进行提升改造。项目总建筑规模约74943平方米，其中地上建筑53676平方米，地下建筑21267平方米，地上16层，地下2层，总投资5亿元，旨在打造西湖区首个工业上楼标杆。1-7层大承重楼层内进行智能包装设备、包装机器人及智能包装整线的装配、测试、验证；8-16层实现研发、营销、财务等总部中心职能。项目两路供电，每路供电量为3600千瓦，合计7200千瓦，能满足项目达产用电需求。

同时在推进永创智能提升改造的过程中西湖区充分吸取其中的工作经验，结合本区产业用地的特点，制定了具有西湖区特色的《西湖区工业用地全生命周期管理办法》，为西湖区后续的低效工业用地提升改造确定了统一的标准，推动提升工业项目用地空间要素配置，精准高效促进制造业高质量发展。

（三）以服务助推高质量发展

完善紫金港科技城审批服务机制，高效承接城西科创大走廊规划审批工作，为企业提供政策咨询、兑现、审批等一站式闭环服务。针对重点项目，落实专人跟踪代办，联系多个部门进行方案预审，缩减审批流程。如永创智能项目在多部门联合审批助力下，3个月内完成全流程验收。

四、取得的成效

（一）提升用地效率，释放产业效能

通过拆除旧厂房新盖，项目的厂房面积从原先的地上1.5万余平方米，扩展至地上5.3万余平方米，项目1至7楼都按厂房标准建设，为将来产能拓展提供空间载体。目前永创智能已建立国家企业技术中心、国家工业设计中心等重点科技创新平台，获得国家技术创新示范企业、国家级服务型制造示范企业等荣誉。2021年—2023年，永创智能年度营收分别为27亿元、27.5亿元、31.5亿元，平均增幅17％。2023年研发费用2.4亿元，占主营业务收入的7.8％。

（二）提高经济效益，改善综合绩效

项目建成后，年产值将达到40000万元，税收2844万元，投资强度1812万元/亩，单位用地产值1990万元/亩，单位用地税收141万元/亩，项目年耗能总量约968吨标煤，单位能耗增加值41.3万元/吨标煤，单位排放增加值10000万元/吨。

（三）改善园区环境，提升员工满意度

紫金港科技城永创智能项目建设，将对园区内工作人员在工作和生活上带来正面影响。首先，该项目建设美化了员工工作环境，能提升员工的工作满意度，带动工作主动性，从而提高工作效率；其次，该项目建设使园区产业优化升级，产业的优化能激发员工创新意识，提升个人综合素质；再者，园区的综合升级提高了员工生活、工作的舒适度与满意度，增加个人幸福感。

（四）改善园区结构，提高综合竞争力

项目建成后，将对园区产业经济、环境布局、创新能力产生正面影响，大幅提升园区综合竞争力。在产业经济上，此项目能直接促使产业转型升级，提高园区经济效益；在环境布局上，此项目能提高园区结构的科学性、美观性、便捷性，为员工工作创造舒适满意的氛围；在创新能力上，产业优化升级能够吸引更多创新优秀人才，形成园区创新、员工创新、万众创新的良性循环。随着企业和人才的不断涌流，园区会极大促进周边地区整体的区域经济发展。随着创新企业、创业产业的入驻运行，周边地区文化发展势在必行。此外，生态环境的开发、建造，整体美观度整体提高，周边综合经济价值稳步上升。同时，可有效解决人才就业压力，提高大区块的综合能力。在一定程度上，紫金港科技城项目升级能加快区域城市化进程。

项目改造前的照片

项目改造后效果图

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）