（再开发类型：政府收购改造后统招统租）

一、项目基本情况

长河工业园一期提升改造项目（冠山数智产业园）位于滨江区长河街道汤家桥社区，占地面积约165亩，总建筑面积10万余平方米，所在地块原为长河工业园一期区块，原园区内分布的13家传统企业主要从事金属拉丝、彩印等传统加工制造行业，产值效益较低；同时厂房多建于20世纪90年代，以低、多层为主，经多年使用，不仅环境不佳，一些建筑物还存在安全隐患，无论在物理空间还是业态结构上都已无法适应高质量发展要求，亟需通过提升改造进一步提高土地利用效率。

为提升该园区土地利用效率，滨江区结合医药高新产业落点需要，急需一批可以尽快投用且体量较大的厂房的契机，对原企业厂房实施整体收购，并对园区实施统一规划和提升改造后进行统招统租，在提升改造后引入高新产业项目，提高土地亩产效益。目前该园区已完成提升改造并开园运营，改造后园区命名为“冠山数智产业园”，已有英百瑞生物医药有限公司、杭州美诺瓦科技有限公司等多家企业入驻。

二、改造主体和改造模式

创新推出“政府收购+提升改造+统招统租”的低效工业用地再开发路径，即由区属国资杭州白马湖生态创意城投资开发有限公司负责对长河工业园一期内企业实施整体收购，通过匹配拟引入高新产业需求，并按照“四个统一”原则对该园区开展精细化提升改造，完成改造提升后，由产业等部门主导开展统招统租引入高新科技企业，实现对园区彻底“腾笼换鸟”。

三、主要做法

（一）聚焦园区产业升级，实施统一规划

聚焦园区原产业“低、小、散”问题，在开展原企业厂房整体收购工作同时，同步对接意向落点企业了解需求，先后对接企业20余家，并根据企业需求开展园区提升改造规划设计，结合厂房现状结构及空间分布，将园区划分为研发办公区、创新实验区、医疗器械研发区及生活配套五大功能区块，打造集“研发+制造”为一体的新制造业产业园和科技创新孵化园。

（二）聚焦企业生产需求，实施统一改造

针对医药高新企业对厂房称重、层高等有特殊要求问题，在对园区厂房进行安全评估基础上，组织开展厂房提升改造工作。改造方案经过部门联审、专家审查等步骤，在确保安全前提下，按照“物尽其用、厉行节约”原则，尽可能发挥原有厂房使用价值；同时根据拟落点医药研发和生产企业需求进行定制化改造，如相关项目缺研发、测试配套的低层厂房，特别是高层高、承重的一楼厂房等，改造过程有的放矢开展定制改造满足需求。

（三）聚焦园区“腾笼换鸟”，实施统一招租

为实现改造后的厂房彻底“腾笼换鸟”，产业部门牵头制定了冠山数智产业园项目招引服务办法和物业运营管理方案，进一步明确招租企业的入驻门槛、审批流程、租金标准、管理服务等规范要求，并由负责园区招商运营的国资公司做好政策执行把关，保障入驻企业符合园区产业规划，并发挥产业集聚效益。

（四）聚焦园区服务提质，实施统一运营

为确保建管用有序衔接，委托专业单位负责园区物业管理，提升园区服务保障品质；同时积极引导商业银行等金融机构为园区科技型企业提供融资信贷支持，并鼓励有条件的运营单位设立一站式服务中心，为入驻企业提供地址证明、政策咨询及兑现受理等“一站式”服务，帮助入驻企业代办服务事项。

（五）聚焦土地综合效益，实施联动整治

滨江区以该园区低效用地提升改造为切入点，联动式开展园区周边环境整体整治提升。园区周边先后启动了山一农居SOHO环境整治、冠山片区“微更新”、乳泉公园建设等多个环境整治项目，同时充分利用存量建设用地，在园区及周边设置集中停车场和路边停车带，累计新增停车位300余个，满足园区及游客等需求。通过整治提升，逐步形成了生态美、产业兴、居住佳的产城人融合高质量发展新格局，进一步发挥土地的综合效益。

四、取得的成效

（一）盘活土地资源，提高土地亩产效益

一是盘活存量土地资源。通过对园区内原13家传统企业33幢厂房实施整体收购、统一规划和空间改造，对低效旧产能进行外迁或倒逼转型升级，并重点引进科技含量高的新产能，进一步盘活土地资源。二是提升亩均产值效益。根据测算情况，改造提升后，园区亩均税收较改造前至少提升了6倍，因此通过改造提升有力提升园区的亩产效益。

（二）重塑物理空间，优化产业空间布局

一是优化产业空间布局。在园区改造提升中，聚焦医药研发和生产类项目实际需求，有的放矢对厂房开展定制式改造；同时在提升改造初始即做好统一规划，合理划分功能分区，通过物理空间重塑，打造产业集聚区，进一步优化滨江区的产业空间布局。二是提升综合效益。在对长河工业园一期实施提升改造基础上，联动推进园区周边的整体环境整治，满足园区及游客等的停车、就餐以及生活配套等需求，以“小切口”撬动“大整治”，打造连绵成片的可持续产业生态链，取得了良好的社会综合效益。

（三）发挥示范引领，助推存量盘活行动

长河工业园一期提升改造项目实施过程探索形成的“政府收购+提升改造+统招统租”模式以及相关的政策方案、改造路径和审批流程，已积极运用到滨江区其他存量工业用地盘活项目的推进中，有力助推滨江区正在推进的低效用地再开发试点工作和存量工业用地盘活行动。

项目改造前照片

项目改造后照片

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）