（再开发类型：全域再开发）

一、项目基本情况

衙前地处萧山中东部，行政区域面积仅18平方公里，辖行政村11个、社区2个，户籍人口2.7万人，外来人口4万人。G104国道穿境而过，是萧山主城区、杭州临空经济示范区、绍兴柯桥临空经济现代产业片区三地之间的“链接核心”。衙前工业发展起步早、主导产业强，拥有化纤纺织、钢构网架两大支柱产业，是“萧山工业小巨人”。2023年，衙前在经营企业2516家，规上工业企业103家，其中世界500强企业1家，全国民营企业500强3家，年销售额超百亿的市场1家，完成工业总产值386亿元，实现财政总收入7.3亿元，位列全国千强镇第179位。

二、改造主体和改造模式

衙前镇作为杭州市低效用地再开发工作唯一全域再开发试点镇街，改造主体丰富、改造模式多样化特征突出：

（一）村集体自主开发

衙前镇谋划了一批由村集体作为主体的村级存量厂房再开发项目：项漾村产业园项目已经建成，容积率从原先的0.8提升至2.5，总建筑面积比改造前多了50000平方米，达产后可实现年产值3亿元，项漾产业园将为村集体提供旧厂房10倍的租金收益；由衙前村股份经济联合社投资1.4亿元的旧厂房改造项目已经开始施工建设，将建造标准厂房3幢、配套用房1幢，总建筑面积3.8万平方米；四翔村集体投资的旧厂房改造项目拆迁和设计正在同步进行，预计将于明年下半年完成前期准备工作后正式开工。

（二）企业自主开发

衙前镇实现了一批由企业作为主体的存量厂房再开发项目：兴惠化纤有机更新项目投资3.7亿元，建设智能制造车间2幢，配套用房1幢，总建筑面积5.16万平方米，目前一期已经完工，二期正在建设；江南电机有机更新项目总投资0.86亿元，建设智能制造车间3幢，总建筑面积1.1万平方米，主体结构已经完工，已经进入内部装修阶段。

（三）国有企业收储

衙前镇推动了一批由国有企业作为主体，对原地块进行收储后再开发的项目：已经建设完成的环橙国际科创中心项目总投资5.6亿元，建设标准厂房3幢，配套用房1幢，总建筑面积10万平方米，目前正在招商；总投资10亿元的丝路智谷产业园，将建设标准厂房3幢，配套用房1幢，总建筑面积12.5万平方米，目前已经完成土地续期，将在今年年底正式开工建设。

（四）政府投资

衙前镇结合机场高铁拆迁和杭州中环拆迁安置规划实施安置房项目，规划住宅建筑9层、商业用房和辅助用房1层，安置地块面积30.75亩，建筑总面积为5.34万平方米，建筑密度27%，绿地30.2%，建筑高度不超过27米，容积率达1.9。

三、主要做法

（一）多规融合

衙前全域几乎都处于大运河2000米核心监控区内，破解大运河核心监控区管控是衙前再开发工作的核心诉求。结合杭州市规划设计研究院正在推进运河保护规划编制的有利条件，衙前镇委托市规划院的专家同步编制全镇低效用地的规划、产业规划、国空详细规划，努力从顶层设计上寻求突破。

（二）全域开发

衙前将全域18平方公里分为5个特色产业片区，7个再开发单元，覆盖各类低效用地，从多元体系构建开发角度，让再开发与城镇有机更新相结合。通过连片开发，最终推动衙前全域迭代升级，实现城镇更新。

（三）打造试点

作为全市唯一的全域再开发试点镇街，衙前将努力打造试点标杆，梳理谋划首批69个具体项目，共涉及土地3020.58亩。通过再开发建设形成一批由村集体自主开发、企业自主开发、国有企业收储后再开发、政府投资开发等多种开发类型的可借鉴、可复制的低效用地再开发试点经验。

四、取得的成效

（一）盘活存量建设用地

衙前镇存量建设用地碎片化布局明显，国有和集体杂糅，工业和居住交错，建设和农用交织，容积率低、建筑密度低、亩产效益低。经过低效用地全域再开发，全镇可盘活存量建设用地约163.38公顷，容积率将从原先0.8提高至2.0-3.5，通过“存量盘活”求得“增量空间”。

（二）壮大集体经济收入

衙前全镇11个行政村集体建设用地共计约31.71公顷，通过项漾产业园、衙前村村级标准厂房和四翔村村级标准厂房等村集体再开发示范项目带动预计合计新增41.21万平方米村集体产业空间，年租金增收超8000万元。同时，通过重新签订履约协议，村级产业园区内入驻企业实现了产业层次、发展前景和吸纳就业等多方位优化提升，切实增强了集体经济自身造血能力，为群众提供了更多家门口的优质岗位。

（三）释放产业发展空间

衙前镇现有工业用地面积5.32平方千米，占建成区的45%，开发边界内工业占比达到63%，工业发展可扩展土地面积几近枯竭；现有存量建设用地中一层、两层的“低、小、散”厂房占比不少。企业发展空间受限，本土优质企业将12个超3000万产值的项目迁至外地，流失工业年产值3270亿。通过全域低效再开发可将产业发展空间拓展至现有3倍，为本土企业产业升级，向上游产业扩张提供空间支持。

（四）提升社会经济效益

全域低效用地再开发实施后将一改过去“脏、乱、差”的镇域面貌，村域环境卫生明显提升，公共服务设施进一步完善，镇域内预计将新增商业服务业空间12万平方米、居住空间38.5万平方米、教育空间（幼儿园）0.14万平方米、停车空间1.73万平方米、公园绿地25.1万平方米、道路7.6公里。截至目前，衙前镇已经完成低效工业用地再开发项目16个，总投资14.8亿元。

项漾产业园改造前照片

项漾产业园改造后照片

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）