（再开发类型：资源资产组合供应）

一、项目基本情况

鸬鸟温泉酒店项目位于鸬鸟镇仙佰坑村，总用地面积约126亩。项目范围内有一处温泉，出水量约450m³/天，出水温度约38°C，符合温泉项目开发条件。为充分利用区位优势及资源禀赋，拟通过采矿权和国有建设用地使用权组合出让的模式对该区块进行再开发。项目建设内容为主题温泉亲子度假酒店，投资概算约15亿元，总建筑面积8.5万平方米，项目建成后，预计每年吸引约70万游客、创造营收约3亿元，较以往企业自营项目年收益200万元可提高近150倍。

二、改造主体和改造模式

根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《浙江省自然资源厅关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（浙自然资规〔2023〕13号）规定，拟对项目范围内的地热采矿权及国有建设用地使用权实行组合供应，通过资源组合供应，充分发挥资源优势。

组合出让工作计划明确后，由区交投集团开展做地，地块具备挂牌条件后，由市规划资源局余杭分局编制鸬鸟地热采矿权和温泉酒店国有建设用地使用权组合出让方案，由余杭区人民政府报经市规划资源局审核通过后，向杭州市人民政府申请，经市政府批准同意后开展后续挂牌工作。

三、主要做法

（一）探索组合出让，实现节约集约

深入走访项目范围内农户、企业，了解民生诉求，并解决勘探费用支付等历史遗留问题，充分发挥政策红利，创新性提出采矿权与国有建设用地使用权组合出让，盘活土地资源126亩，年地热矿产资源10万吨，释放闲置资产500万元；围绕规划选址、生产建设规模及功能布局开展节约集约专项论证，将征迁红线范围、建筑容积率、景观管控要求“三个维度”综合纳入规划方案，确保指标符合节约集约利用要求。

（二）优化开发方案，完善顶层设计

按照“规划引导、成片推进”的思路，在区块内原四家企业占地面积约30亩的基础上，结合征地拆迁、项目用地需求、周边生态环境及进出口道路等实际情况，合理明确再开发重点区域。最终划定片区开发单元280亩为商业用地，并纳入编控制性详细规划中，实现单宗地块静态平衡向更大时空条件下片区统筹开发平衡转变，提升重大项目招引力。

（三）强化向上沟通，确保流程规范。

对于项目容积率低于《浙江省建设项目用地控制标准（试行）》规定的容积率下限标准的问题，积极组织专家评审会，围绕规划选址、生产建设规模及功能布局开展节约集约专项论证，确保指标设置合理；对于地矿资源组合出让的操作流程问题，开展流程预演、实现问题前置，并通过提请省市相关部门的指导与支持，全力确保路径畅通。

（四）加强部门联动，提升工作效率

市规划资源局余杭分局牵头区交投集团、鸬鸟镇等平台、镇街，成立项目工作小组，梳理确定资源组合供应工作流程图，明确责任分工、倒排时间节点，并联推进土地和矿出让前准备工作，且多次请省厅、市局进行现场指导，累计召开现场会、协调会、推进会等会议10余次，解决挂牌周期、成交审查主体、网上交易平台模块等难题。

四、取得的成效

（一）优化布局，完善文旅配套

综合考虑温泉酒店项目用地情况、做地收储进展、开业时间需求等因素，明确项目按照“整体规划、分期供地、分期实施”的方式建设，第一期主要落实温泉酒店客房与会展功能，建筑面积126亩；第二期主要落实商业购物与游乐功能，建筑面积152亩，将有效完善鸬鸟镇商服用地布局、补充文旅设施配套、推动消费升级。

（二）明确定位，扩宽产业赛道

邀请专门打造矿区酒店的开发公司现场踏勘，围绕自然资源优势、大径山生态区养生度假的功能定位以及乡村文旅的市场需求，明确打造鸬鸟温泉度假文旅品牌的发展定位。该项目将融合省道、鸬鸟溪等资源，打造住宿、会务、漂流游乐、商业购物于一体的度假酒店综合体，充分释放“文旅品牌+”效应提升余杭区旅游产业品质与实力。

（三）增补产能，实现共富带动

目前鸬鸟镇主要依赖农副产业及加工业，业态稀少、农村剩余劳动力转移困难。通过布局酒店、乐园、周边配套设施等，将有效增加产业集聚效应、延长产业链。项目计划今年开工，3年内完工，可提供大约400个就业岗位，有助于吸引青年人才回乡，解决人才流失问题。

再开发前航拍图

再开发后整体效果图

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）