低效用地再开发典型案例（10）︱钱塘区杭州境仓电子有限公司项目

（再开发类型：工业用地联合再开发）

一、项目基本情况

杭州境仓电子有限公司改扩建项目位于钱塘区出口加工区泰山路27号，控规白杨单元QT030303-08地块，地块东至17号大街，南至杭州跨境贸易电子商务产业园，西至巡逻通道，北至14号大街。用地性质为一类工业用地（M1），控规指标：容积率不大于3.0，建筑密度不大于60%，绿地率不小于15%，建筑高度不大于80米。低效用地再开发后，拟改扩建为和达境仓国际智能制造产业园，总用地面积66.38亩，总建筑面积约105030平方米，其中地上建筑面积86752平方米，地下建筑面积67800平方米。

杭州境仓电子有限公司于2023年8月与综合保税区管理办公室签订《履约监管协议书》，2024年1月经区批准，正式准入。目前，该项目桩基已基本建成，待后续开发。

二、改造主体和改造模式

改造前，该企业土地存在用地利用率低、亩均税收及产值不达标等问题，属钱塘区低效工业用地企业，现以“国资回购”新模式进行开发，将改扩建为和达境仓国际智能制造产业园。项目在引入区内国资公司进行联合再开发，采取全部推倒重建方式，在大幅提升容积率的基础上，同时提高亩均产值和亩均税收。其中国企回购的部分建筑用地可作为标准厂房，可按幢、层作为分割单元且每层建筑面积不小于1000平方米分割转让、分割登记。

三、主要做法

（一）着眼顶层设计，明确任务目标

钱塘区低效用地再开发试点工作贯彻《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案》等文件内容，在杭州境仓电子有限公司改扩建项目伊始明确改造后的高层厂房区、多层独栋厂房区、核心景观区建设大纲，明确改造后的各项指标目标，联动综合保税区的政策优惠和钱塘区下沙板块建设规划，不断优化产业布局和利用方式，实现国有资本和民营经济资源的互补和整合，旨在建立国有民营合作共赢的钱塘模板。

（二）践行红利政策，走深试点内涵

2022年至2024年，杭州市人民政府办公厅先后出台了《关于强化用地保障助推制造业高质量发展的实施意见》《杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案》等相关文件，文件中提出，允许政府或国有独资公司回购及支持联合开发等鼓励性政策条款，对传统低效工业整治模式进行突破革新，切实拓宽了工业用地提质增效路径，为制造业高质量发展提供了强有力的政策支撑。该企业正是依据“新政”，成为区内首个首例充分享受“政策红利”的企业，为我区后续试点探索提供了案例保障。

（三）国资民营结合，探索操作流程

项目按照“政府引导、业主开发、市场化运作”的方式进行，鼓励和引导以国资公司开发为主，其它各类企业参与的多元化开发机制。和达境仓项目中国资回购的部分可租、可售，提高了用地的灵活性；此外，在用地上以国资力量把控招商项目也为该产业空间的建设提供了方向性和确定性。

项目初期，由区产业集团下属的杭州和达高科技发展集团有限公司承担项目的定位规划，出具工程设计方案后，区产业集团与杭州境仓电子有限公司签订意向购买协议，就购买楼栋及楼层以及购买价格予以确认，并明确违约责任，购买价格标准以审计成本价（不超过资产评估价）；项目建设阶段，根据项目整体规划方案，杭州境仓电子有限公司负责项目整体工程建设，并承担项目建设的投资；项目建成后，由区产业集团回购最高50%的项目资产，并按双方协议办理不动产权证分割登记，区产业集团回购部分作为标准厂房可按幢、层作为分割单元且每层建筑面积不小于1000平方米分割转让、分割登记，后续项目的招商运营均由国资公司承担负责。

四、再开发成效

（一）经济成效

目前杭州境仓电子有限公司改扩建项目已成功拿到了“动工证”，并将在此地重建高标准现代化厂房。这块曾经容积率仅为0.19的低效土地，正依托杭州低效用地再开发“新政”改头换面、重焕新颜。项目改造后建筑面积提升至12.9万平方米，容积率提升至2.50，亩均税收由0.5万元/亩提升至45万元/亩，亩均产值（营收）由3.27万元/亩提升至400万元/亩。未来，产业园区将聚焦生物医药、集成电路、智能机器人等优势产业，提供约11万平方米的产业空间，满足保税研发、保税加工制造、保税维修等多样化产业空间需求。

（二）政策成效

该项目作为钱塘区低效用地再开发试点工作的“先行军”，在深入贯彻低效用地再开发试点政策的同时，探索了钱塘区国有资本和民营经济结合互补的再开发模式。和达境仓项目中国资回购的部分可租、可售，提高了用地的灵活性；此外，在用地上以国资力量把控招商项目也为该产业空间的建设提供了方向性和确定性，为钱塘区拓宽试点路径提供了强有力的案例支持。

项目改造前照片

项目再开发效果图

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）