低效用地再开发典型案例（1）︱上城区零零壹数码通讯公司改造项目

（再开发类型：“企业自改+国企回购”盘活低效工业用地）

一、项目基本情况

浙江零零壹数码通讯有限公司位于钱塘智慧城城北园区内，成立于2002年8月，主要生产001天线、电缆线、有线电视器材、数字天线等产品。零零壹项目作为在“飞地”上扎根的第一批企业，具有重要的历史意义，将成为“飞地”园区整体改造提升的“开篇之作”与“门面担当”，定位为“都市新型工业化实践先导地”，并以点带面，为园区其他企业作出示范。项目建成后，项目总建筑面积将达4.55万平方米，其中，地上建筑面积3.44万平方米，共建设2栋高楼，高度约50米，最高11层，该项目将用于“工业上楼”，引入数字化产线，推动数字能源产业高质量发展，开展节能降碳先进技术的应用推广，打造杭州“都市工业示范样板”。

二、改造主体和改造模式

项目创新采用“企业自改+国企回购”开发模式，由浙江001集团有限公司投资成立的浙江零零壹数码通讯有限公司自主进行项目提升改造，同时发挥国企平台优势，由上城区属国企平台杭州上城区科技经济开发建设有限公司回购一定比例新增产业空间用作标准厂房，降低企业再开发成本，提供招商、土地、融资等政策支持，帮助企业优化产业结构和建筑空间，让企业自主改造吃下“定心丸”。

三、主要做法

（一）强化规划引领，拓展产业增容提质空间

作为全市面积最小的园区，经过三十年发展，土地资源已经饱和，缺乏大规模新增工业土地供给，存量工业用地面临建筑形态老旧、容积率偏低、业态传统等问题，无法满足产业转型和新兴产业落地需求。上城区对标长三角一体化发展重点任务、浙江省“415X”先进制造业集群、杭州市五大产业生态圈建设等要求，于2023年完成城北园区产业规划，锚定数字能源赛道，扩大产业链集群，完善产业生态圈；坚持一张蓝图绘到底，精细谋划发展空间，制定低效工业用地全域整治计划，拟定控规调整方案，沿西塘河区块建筑高度受限，拟打造工业上楼的制造与孵化区；中部核心区可提升空间较大，拟打造成为研发与企业总部区；西塘路以东片区建筑形态相对较新，拟排定为远期拓展提升区，承担起改造过程中过渡空间的作用，预计2027年完成城北园区西片区超70万方产业空间提升改造。

（二）统筹资源推进，制定政企“双赢”改造方案

存量低效工业再开发涉及多方利益诉求，资金投入大，回报周期长，上城区统筹协调园区平台、国企、部门等各方资源，出台《上城区存量工业用地改造提升实施办法（试行）》《关于推动经济高质量发展若干政策》《上城区高质量发展产业基金管理暂行办法》等系列政策文件，从用地、产业、金融、人才、科技创新等方面为企业提供政策组合工具箱，以企业发展需求为出发点，一对一个性化定制提升改造方案。零零壹地块作为“企业自改+国企回购”创新模式的首个项目，由国企与企业签订回购协议，回购2#楼作为标准厂房，资金撬动作用显著增强，财务成本显著降低，既调动企业参与热情，又发挥了国企平台的资源优势，促进产业转型升级，从合作谈判到开工建设仅花费100天时间，实现了政企双方互利共赢，推进效率显著加快。

（三）拓展增值服务，创设优质改造营商环境

既要“腾笼换鸟”也要安商稳企，上城区以增值服务理念创新“滚动式开发”模式，制定“一企一策”，针对拟保留及腾挪企业，提前就近收购思创二期、排摸园区闲置物业作为过渡空间，使企业“腾挪不出园”，确保生产线不停、产业链不断、生活圈不变。支持企业在地块内建设生产生活配套设施，同时优化园区内环境，建设微广场、休闲健身场地等便捷生活配套，打造“工业园区可漫步、生活配套不出园”的生活便利化场景，促进生产、生活、生态“三生”融合。依托“金玉良缘”资源，钱塘智慧城与玉皇山南基金小镇签署城镇合作协议，围绕基金共创、路演推介、智库支撑等项目，创新“基金招引+产业政策”等形式，建设与招商同步推进，加速土地、资金投资转化成产业实效。

（四）引导“工业上楼”，打造都市工业示范样板

在优质空间需求和土地资源稀缺的双重压力下，要腾挪“寸土”生“寸金”，上城区选择以工业上楼理念，向上寻求发展空间。在项目设计阶段按主导产业生产需求，量身定制层高、荷载、货梯、卸货平台等制造上楼条件，楼宇首层层高6.6米，荷载0.8—1吨/平方米，标准层层高设计为4.1米，荷载0.5—0.8吨/平方米，满足招引数字能源企业工业上楼需求。更新空间未来将精准招引电池管理系统BMS、能量管理系统EMS等核心部件生产企业，光储充一体化电站等场景应用企业，以及绿证交易、工业售电等碳中和服务企业。

（五）紧抓节能减排，实现负荷可调能碳双降

近年来，国家层面提出了碳达峰、碳中和的要求，全市也在积极推行能源结构优化、负荷调峰工作，而这也是园区许多企业的主营业务。计划将园区企业的光伏、储能等产品，用在新建楼宇中，再通过市能源集团和海兴电力联合开发的虚拟电厂能碳管理系统，实现园区负荷可调、能碳双降。这样既缓解了园区工业上楼后的用能压力，也为企业提供了产品展示舞台。

四、取得的成效

（一）产业空间拓展

为了转变高密度低强度的建筑现状，智慧城高标准开展城北园区城市设计，重点对西片区开展空间规划，依据西塘河运河高度管控的要求，设计西低东高、阶梯提升的城市天际线，平均容积率由1.5上升至3.5左右，预计将新增产业空间超50万方，地下空间超30万方。其中，零零壹项目建成后容积率由0.84提高至2.5，建筑面积由1.19万方提高至4.55万方（地上3.44万方、地下1.11万方），地上新增建筑面积2.2万方。

（二）经济效益提高

改建前，零零壹地块厂房业态低端，已无产线，厂房全部出租，以工业仓储为主，2023年度税收仅11.74万元，无工业产值贡献。通过产业“腾笼换鸟”、空间改造提升后，产值预计超1000万元/亩（总产值超2.06亿），税收超100万元/亩（总税收超2060万元）。通过自主再开发，大大提高了项目的亩均效益，打造了高品质工业新空间，实现了高质量发展的目标。

（三）绿色生态升级

城北园区以碳达峰试点园区、省市低碳工业园区建设等为突破口，在区发改经信局指导下，联合清华长三角研究院、市能源集团及国家电网等相关单位在方案完善、政策跟踪等方面深入合作，加快推动低碳化、现代化、专业化工业园区建设。2023年10月23日，浙江省生态环境厅印发《关于公布浙江省第四批减污降碳协同试点和第三批标杆项目、第三批低（零）碳乡镇（街道）和村（社区）试点名单的通知》（浙气候办〔2023〕4号），智慧城（城北园区）突破重围，获评浙江省第四批减污降碳协同试点。

项目改造前实景图

项目改造后效果图

（杭州市低效用地再开发试点工作专班）