（再开发类型：工业园区内统筹置换再开发）
一、项目基本情况
为保障祥符区块发展用电需求，促进区域供电设施落地，拱墅区拟在祥符单元建设工业110千伏输变电工程项目（简称“工业变项目”）。项目最初选址位于祥符东单元新华造纸厂地块（破产重组由政府收回），由于新华造纸厂地块现状为厂房等建筑物，短期无法完成拆迁，时序上与变电站建设难以匹配。为保障工业变近期投产、缓解区域供电压力，经充分论证，将工业变项目选址从新华造纸厂地块置换到祥符单元红旗路与祥宏路交叉口东南方向GS0907-G1-11地块内（现状为空地，临时作为拱墅区涉案停车场使用，近期项目实施条件较好）。2024年2月，杭州市规划和自然资源局对工业变项目涉及的拱墅区祥符东单元GS0804-U12-05、祥符单元GS0907-G1-11地块性质及指标调整进行了批复。工业变项目拟于2025年底开工建设。
二、改造主体和改造模式
（一）产生低效用地原因
祥符区块是拱墅区乃至杭州市的重要产业板块，承担“杭州城区都市型产业示范园，文化创意产业及高新科技产业基地”功能定位。随着杭州市城市发展的加速，尤其是2017年杭州市城中村改造以来，区块迎来新一轮的建设期，用电需求也有所增加。而当前区域主要依靠祥符东单元内红旗变以及区域外祥符变、谢村变电站联合供电，难以满足本区域现阶段开发建设的配套需求。《杭州电网建设攻坚三年行动计划（2023—2025年）》对该区域的电力配套做出安排，并将工业变项目选址于新华造纸厂地块。新华造纸厂于2018年停止经营，厂区内厂房老旧、服务设施老化、部分房屋闲置、生产机器常年堆放、边角地难以利用，导致短期处置难、搬迁难。
（二）改造主体与模式
项目改造主体为拱墅区政府指定的国有企业，紧抓新华造纸厂破产重整契机，以区政府名义以每亩380万元的较低价格收购新华造纸厂地块，通过片区统筹控规调整将工业变项目和300米外的规划绿地置换，既实现了工业变项目控规调整落地，又解决了谈判长达5年的新华造纸厂搬迁难题，腾挪出产业用地发展实体经济。
三、主要做法
（一）政府统筹，审慎推进
拱墅区成立工业变控规调整攻坚专班，建立市、区及实施单位三级联动机制，针对工业变项目涉及选址论证、文物评价、控规调整、绿地平衡、“邻避效应”等问题，深入基层，广泛向各级部门、社会征求意见，开展座谈，多方论证，制定一对一解决方案，消除群众顾虑，有效加速项目落地实施。例如，针对工业变“邻避效应”要求较高的实际，在选址论证阶段，提前与属地祥符街道沟通对接，深入走访社区进行实地调研，积极做好政策解释，通过“面对面”交流座谈，解释国家关于变电站与建筑物之间的距离限制的要求，争取群众理解，消除顾虑担忧。
（二）专家施策，破解难题
由于工业变项目原址新华造纸厂地块短期拆改难落实，拟用新址面临运河管控、文物古星桥保护等难题，区政府邀请建设、规划、交通方面专家提前介入，联动市发改、市建委、市园文局等市级部门共同商讨应对。针对《杭州市大运河核心监控区国土空间管控细则》中“大运河两岸新（改）建建筑物高度控制应遵循滨水梯度”要求，科学规划电力设施布局和高度，将变电站配电装置由常规楼高16.2米减至12.6米，项目高度控制在西塘河18度视角以内。针对工业变项目东北角为市级文保单位古星桥，为落实《杭州市第五批市级文物保护单位用地保护规划》中古星桥图则规定二级建设地带内建筑不宜超过6米的要求，编制《杭州市拱墅区祥符东单元GS0804-U12-05、祥符单元GS0907-G1-11地块选址暨方案设计－市级文物保护单位古星桥建设控制地带内建设工程》报园文部门审查，通过不断优化规划红线，最终将选址红线划定在古星桥保护区范围外，在确保项目选址顺利落地的同时妥善保护古星桥。
（三）地块置换，控规调整
在与市园文局大力沟通的前提下，形成“规模不减少、规划易实施”为总体原则的绿地与市政用地置换方案，控规方案将GS0804-U12-05地块调至GS0907-G1-11地块内，编号修改为GS0907-U12-100。在保障电力设施建设需求的前提下，集约土地利用，工业变项目面积由0.59公顷减至0.39公顷。将原GS0804-U12-05地块性质调整为G1（公园绿地），并入GS0804-G1-23地块，增加绿地面积0.2公顷。绿地与市政用地进行置换后，绿地面积不减少，同时新旧站址间直线距离仅为300米，仍处于工业变供区负荷中心，达到项目可行与环境优化双赢局面。在完成控规调整后，为进一步加快项目落地，拱墅区第一时间与电力部门进行材料移交，做好场地整理、测绘、勘探等工作，力争项目早开工、早落地、早投用。
四、取得成效
（一）淘汰落后产能，“腾笼换鸟”留空间
依托新华造纸厂破产重组和工业变项目控规调整契机，拱墅区加快推进新华造纸厂存量低效用地盘活，既解决谈判长达5年的新华造纸厂搬迁难题，又为实体经济发展腾挪空间。工业变项目选址调整后，原址新华造纸厂地块可腾出规划用地约8.33公顷，综合考虑区域电力设施布局和集约利用，可规划住宅用地0.6公顷、工业兼容商业服务业用地1.2公顷、公用设施用地1.27公顷、道路及绿地等其他用地5.27公顷，为产业发展、改善区域交通状况，提升人居环境提供土地要素保障。
（二）解决供电压力，促进城市风貌提升
祥符区块是拱墅区的重要产业板块，随着区域开发深化，现有的变电站难以满足本区域的供电要求。而工业变项目的建设则有效实现电力扩容增能，同时强化土地利用效率，提高绿地建设面积，实现电力扩容增能、土地高效利用、城市风貌提升三方面互促共赢。
项目改造前照片
项目改造后效果图
项目选址置换图
（杭州市低效用地再开发试点工作专班）