低效用地再开发典型案例•第二期（4）︱萧山区杭州奥体中心用途转换

（再开发类型：用途合理转换）

一、项目基本情况

杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆项目位于萧山区盈丰街道，分别坐落于博奥路2657号和227号。其中，主体育馆、游泳馆地块于2013年3月以划拨方式取得用地许可，用途为公共管理与公共服务用地，土地面积227895平方米，规划建筑面积396950平方米；综合训练馆地块于2017年7月以划拨方式取得用地许可，用途为公共设施用地，土地面积58854平方米，规划建筑面积184533平方米。

2024年12月12日，项目签订《土地收益金合同书》，成为萧山区低效再开发试点工作实施细则出台后的首个“建筑物临时改变用途”创新项目。改造后，主体育馆、游泳馆的商业经营性活动面积为58957.21平方米，综合训练馆为51839.62平方米，为未来补齐民生短板、完善配套设施需要，实施建筑物临时改变用途提供了示范。

主体育馆、游泳馆项目改造前图片

主体育馆、游泳馆项目改造后图片

综合训练馆项目改造前图片

综合训练馆项目改造后图片

二、改造主体和改造模式

（一）改造主体

项目为企业自主改造，改造主体为杭州奥体博览中心萧山建设投资有限公司。项目由萧山区人民政府以PPP模式授权杭州市萧山钱江世纪城管委会（简称“管委会”）实施，根据PPP合同约定，管委会授予项目公司特许经营权，可开展包括商业、酒店等在内的经营活动，实现经营收入。

（二）改造模式

杭州奥体博览中心萧山建设投资有限公司根据《杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆PPP项目合同》，对该两宗地块采用建筑物临时改变用途，明确主体育馆、游泳馆改造58957.21平方米从事商业经营性活动，综合训练馆改造51839.62平方米从事商业经营性活动。

三、主要做法

（一）释放政策红利，探索创新路径

围绕节约集约利用、提升土地生产效率的目标，萧山区积极探索鼓励非工业用地用途合理转换机制。低效用地再开发试点开展前，原城乡规划法对已出让土地变更规划条件的规定较为严苛，少有实操案例，使得存量划拨建设用地项目低效盘活困难重重。在自然资源部将杭州市列为低效再开发试点城市的背景下，萧山区积极发挥探索精神，因地制宜创新政策工具箱，有效衔接现有政策普适性与具体再开发项目的个性化需求，对已建成的划拨地块项目从调整规划条件、优化操作流程等方面入手，探索低效盘活新模式。在杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆项目中，通过先行临时改变房屋用途、后续永久改变用途方式两阶段完善商业用地报批手续。

（二）梳理前置堵点，加速难题破解

作为首宗“非工业用地用途合理转换”低效再开发项目，面对无前例可循的困境，再开发工作充满了挑战。萧山区低效专班主动出击，深入解读部、市、区试点政策，并多次提请市规划资源部门提供指导与支持，推动项目低效再开发工作进展。在项目测算问题上，耐心解读收益金政策，帮助企业做好资金测算，为企业继续实施该项目的低效再开发工作提振信心；在具体办理路径上，规划资源部门多个科室主动介入，细致梳理后续环节可能出现的问题，并与企业紧密联动，集中研究协调解决，助力加快项目实施进度。

四、取得的成效

（一）优化空间配置效率

国际重大赛事的举办不仅是对城市形象的极大提升，也是对城市基础设施建设的一次大考。而赛后场馆的利用问题，一直是各大城市在承办大型赛事后所面临的挑战。项目改造前，为抢抓时点保障场馆尽快建设，项目在前期土地报批中已为公共管理与公共服务用地划拨供地，体育馆、游泳馆和总建筑面积396950平方米，综合训练馆184533平方米，利用率较低。通过用地用途合理转换，充分利用自身资源条件，项目分别扩增了58957.21平方米、51839.62平方米商业经营空间，大幅提升土地的综合利用率。

（二）提升产业发展定位

本项目以加速推进杭州打造国际赛会之城、助力萧山建设国际赛会核心区为目标，充分利用亚运场馆的赛后设施资源，推动全区“演赛展商旅”融合发展，壮大演艺赛会产业，激活“盛事经济”，为区域经济高质量发展注入新动能。

（三）促进区域经济社会发展

截至目前，杭州奥体中心体育馆开展场地出租承办赛事、演唱会、企业年会等活动，体育馆副馆已开展联合经营引入篮球主体运动街区，游泳馆已对外开放开展大众健身和游泳培训业务，体育游泳馆商业区（临时改变房屋用途区域）实际铺内可租赁面积为49997平方米，现正全面开展商业活动，截至目前，已正式签约餐饮、零售、运动、娱乐等品牌共计24个，签约面积23578.15㎡，面积占比达到47.16%，商业区整体开业后预计全年可营收4200万元。

杭州奥体中心综合训练馆主楼已开展大众健身业务，其中二楼、三楼、四楼已联合经营开展羽毛球和篮球业态，六、七楼已完成合作商签约，手球馆已开展滑冰业态，综合训练馆商业区（临时改变房屋用途区域）中运动员宿舍已改造为体育主题酒店自营，其余实际铺内可租赁面积为15243平方米，已签约体育及运动医疗品牌5个，签约面积 8027.5㎡，五大中心出租给运动医疗单位开展商业经营，配套公建和新闻中心正按商业设施对外出租，主楼地下一层已开展乒乓球、网球、壁球、运动康复等商业经营，预计酒店全年可营收3500万元，其余商业区预计全年可营收1700万元。

（利用处）