低效用地再开发典型案例•第二期（5）︱余杭区华立集团181社区改扩建项目

一、项目基本情况

华立集团181社区位于余杭区未来科技城单元五常街道，依托母公司华立集团股份有限公司，作为华立集团的传统工业用地，项目总占地504.5亩，现存3幢建筑，建筑面积22万平方米，容积率约为0.67，土地使用效率较低。随着传统产业向智能制造产业转型升级，原有的工业园区已无法满足现代工业生产和研发的需求。同时，该地块存在建筑设施老旧、产业分散、空间布局不合理、生产空间不足等问题，严重影响了华立集团的可持续发展和区域经济的整体提升。

华立集团181社区通过自主再开发工业用地，提升开发强度并增加建筑容量，聚焦生命健康与智能制造核心产业，实施工业改扩建项目。园区规划为“产研融合、先进制造、产业邻里”三区一体，功能互补，促进高端装备产业链协同与创新驱动发展。

转型前现状图

转型后整体效果图

二、改造主体和改造模式

本次改扩建项目的改造主体为华立集团股份有限公司，作为项目的投资、建设和运营方，华立集团充分发挥其在实业经营、产业投资与整合方面的优势，推动项目实施。本次低效用地再开发采用“自主运营为主，链上转让为辅”的模式，吸引更多企业入驻，且转让面积不超过提容部分的45%，并满足最小分割单元要求。通过对现有用地进行改造升级，优化土地利用效率，重点拓展生产、研发等产业功能，同时完善配套设施，实现土地集约化利用和产业升级，兼顾企业自主运营与市场化需求，推动区域经济可持续发展。

三、主要做法

（一）规划先行，科学布局功能空间

华立改扩建项目紧密围绕生命健康与智能制造两大核心产业，以规划为引领，精心布局“产研融合引擎区”“先进制造聚集区”及“产业邻里中心区”三大功能板块。

针对商办空间过剩、工业生产空间严重不足的问题，在前期规划布局中，合理统筹，大力拓展工业空间，显著提升工业建筑面积占比，全面激发园区工业活力。依托有效物理空间供给，谋划产业集群化发展，继而构建一个功能互补、生态和谐的产业园区，优化空间利用效率，确保园区可持续发展。

（二）精准设计，聚焦工业上楼需求

工业上楼项目建筑设计有别于普通商务办公用房，因不同产业导向对生产环境洁净度要求不同，在建筑层高、荷载、通风等方面需要精准匹配设计。

181社区项目在设计阶段，融合了华立集团在园区规划、产业招商、企业培育、工业量产等多维度的经验优势，提前谋划，精准聚焦高端装备制造等核心产业的“工业上楼”需求，如对精密仪表、医疗器械等不同生产空间进行差异化、精准设计。配备最高7.2米、最低4.8米层高及最高2000KG、最低500KG荷载，匹配不同产业的空间需求，扎实推动智能制造产业化落地。

（三）分步实施，充分挖掘地下空间

本次提升改造保留原总部大楼和社会停车楼，拆除员工宿舍并新建11幢工业建筑，新建地上建筑面积114373平方米。为确保项目有序进行，采取分阶段实施的建设策略。第一阶段聚焦新建生产厂房及配套设施，面积为89644.83平方米，为企业的入驻和初期运营提供硬件支撑。第二阶段拆除原有宿舍区，扩展生产厂房，新建面积24728.17平方米，进一步满足企业扩张和产业升级的需求。同时，充分利用地下空间，新建17000平方米地下建筑面积，用于停车及设备用房，有效缓解园区的停车压力，提升整体运营效率。

（四）政策协同，创新方案吸引企业

项目自启动以来，政府搭建多部门沟通平台，主动对接企业需求，优化相关流程，统筹安排、同步开展产业论证会议和控规指标调整备案批复。过程中，政府及时解读政策，指导企业优化项目规划指标，以确保项目与区域发展规划相契合。

项目根据低效用地政策规定制定了创新的分割转让方案。项目建成后，可将不超过提容部分建筑面积的45%进行分割转让，主要用于企业生产、研发等经营活动。这一方案不仅满足了企业的多样化需求，促进园区内企业的交流合作，同时为专新特精企业的本地化深耕提供保障，大力提升园区吸引力和竞争力，吸引优质企业入驻，形成产业集聚效应，推动区域经济高质量发展。

四、低效用地再开发取得的成效

（一）经济效益改善

华立改扩建项目建成后，预计将吸引不少于50家医疗器械和高端制造类企业入驻，形成产业集聚效应，年纳税额有望突破6000万元，为区域经济发展提供强劲动力。同时，项目将创造大量优质就业岗位，有效促进当地居民就业，提升居民收入水平，进一步优化区域经济结构。

（二）产业优化集聚

项目助力推动华立集团从传统产业向智能制造产业转型升级，提高企业核心竞争力。同时，在改扩建过程中，通过政府政策引导，推动项目产业规划与未来科技城的发展规划相衔接，精准聚焦“大健康、跨境电商、能源物联网”三大领域，积极推动三大产业在社区的集聚、培育与成长。项目结合数字·健康新材料、生物医药、智能制造半导体、医药研发、智能诊断机器人、可穿戴医疗设备等前沿技术，打造智能智造、人工智能的现代化工业园区。通过整合创新资源，推动技术研发与产业应用的深度融合，促进产业链上下游的协同发展和产业化集聚，促进传统制造业的数字化智能化转型、促进新兴数字经济的实体化落地，提升园区的产业层次和创新能力，使其成为区域经济转型升级的示范标杆。

（三）利用效率提升

通过拆除老旧建筑和优化土地布局，园区总建筑面积从22万平方米提升至95万平方米，其中项目一期建筑面积从原先的58585平方米提升至174111平方米，土地容积率从0.78提高至2.2，实现土地的高效利用。此外，地下建筑面积从3978平方米提高至20978平方米，通过充分利用地下空间，建设地下停车场等设施，进一步提高土地使用效率，解决原有工业园区土地利用效率低下的问题。

（四）环境品质优化

在注重经济效益和产业升级的同时，华立改扩建项目也高度重视环境品质的提升。通过景观节点与开放空间联动，打造绿色生态园区典范。并建设完善的公共设施和服务设施，提高项目周边的环境品质和生活质量。解决地块转型前缺乏服务配套的问题。转型后注重开放空间的建设，完善景观绿轴配套，为产城融合发展提供有力支撑，为企业的入驻和发展提供更加优越的条件。

（利用处）