低效用地再开发典型案例•第二期(1)︱上城区杭州市民公园及公共配套基础设施项目

（再开发类型：功能拓展、复合利用节地类）

一、项目基本情况

杭州市民公园及公共配套基础设施项目，位于钱江新城核心区，用地范围东至钱江路，南至解放东路，西至城园路，北至新业路，用地面积约304.42亩，是一个集多功能于一体的大型城市公园。

为践行土地节约集约利用，公园整体开发建设采用“上天入地”的方式完善公园服务配套，通过科学规划和创新模式，将该地块打造为集文化、生态与游憩服务于一体的市民公园，实现土地资源的高效利用和城市功能的优化升级，为公园的长效运行管理提供有力支撑。

项目包括地上和地下两部分，地上设置公园绿地景观、公共服务配套设施等；地下综合配置公交中心站、社会车辆停车场、轨道交通换乘通道、文体中心等。该项目于2024年9月开工，总投资约14.03亿元，计划于2028年9月份完成建设。项目建成后将是观赏现代杭州城市新中心和杭州主城东部的主要开敞空间，极大改善中央商务区的生态环境，将成为杭州“钱塘江时代”的城市新地标。

作为杭州CBD、中央商务区的钱江新城，综合性大型公园的配建是对区域基础设施的配套完善，是对区域经济发展软实力的提升，更是造福社会群众的民生福祉工程，整体意义非凡。

项目实施前实景图

项目建成后效果图

二、改造主体和改造模式

（一）改造主体

项目实施主体为杭州市钱江新城建设管理委员会下属全资子公司杭州市钱江合晟控股发展有限公司，负责项目全生命期的建设、运营和管理。

（二）改造模式

项目以划拨供地的方式，采用“政府主导、规划先行、市场运作、公众参与”的多元路径，通过“投资-建设-运营-管理”全链条再开发模式，推进市民公园闲置地块低效再开发，确保项目从规划到运营的高效衔接。政府在项目中发挥主导作用，负责整体规划、土地供应、政策支持和资金配套，同时引入专业规划设计团队，对公园进行科学合理的功能布局和景观设计。通过公开招标的方式，选择有实力的施工企业进行项目建设。采用“以商补公”策略，经营性项目（如文化市集、停车场）收益反哺公园运维。鼓励周边居民积极参与项目的意见反馈和监督，确保项目符合公众需求。该模式充分发挥了政府、市场和社会各方的优势，为市民公园低效用地再开发提供了有力保障。

三、主要做法

（一）强化规划引领，复合多功能用地

在项目启动前，政府部门就已结合市民需求和城市规划目标，对地块进行了详细调查，明确了市民公园的功能定位和空间布局，将原地块调整为公园绿地兼容文化设施、公共交通场站、社会停车场和城市轨道交通用地，打破传统单一功能开发模式，将公园绿地、文化配套、停车、交通等多种土地用途有机结合，形成多功能复合的建设用地。通过探索土地综合开发模式创新，丰富用地功能推进多用途综合开发，盘活存量土地资源，有力提升了土地利用管理精细化水平和杭州城市建设品质。

（二）立足空间优化，构建立体空间骨架

场地包含地上与地下空间两部分，通过交通梳理和空间优化，采用“上天入地”的方式，对功能业态、综合服务配套、空间格局形态、地下空间利用与互连互通、道路交通组织、景观风貌改善等方面进行定位和优化，增加轨交出行、车辆停放、公交中心、体育健身、文化活动等多元功能区域，构建上下联通内外联动的立体空间。

地上部分通过打造不同层级的开放空间系统，包括融合不同主题功能的城市休闲绿带，以缝合城市空间，打破原有隔离绿带对城市空间的割裂，为居民提供多样的城市休闲体验。

地下部分通过地下空间一体化开发，结合下沉广场，串联市民中心地下通道、地铁站、公交中心站，形成高效便捷的出行体系和地上地下景观相融合的地下畅通街区空间，将大大优化地下空间的利用效率，提升区域交通的便利性。

（三）聚焦生态绿芯，完善生态保护与修复

在开发过程中，注重生态修复和景观营造，对公园内的水体、植被进行科学治理和优化配置。

以杭州本土树植为主，选择适应性强、观赏性高的植物品种进行绿化种植，打造多层次的植物景观，包括乔木、灌木、花卉和草坪等，形成四季有景、色彩丰富的绿化效果，增加公园的观赏性和吸引力。在公园内设置多条林荫步道，为市民提供舒适的休闲漫步空间。

对公园内原有江干渠进行线性改线和梳理，保持明河、景洪分离，修复河岸生态，满足排涝功能。引入活水，打造循环水系，营造优美的水景景观。同时，在水系周边种植水生植物，提高水体自净能力，改善生态环境。

（四）创新盈利模式，增强可持续发展活力

市民公园建成后可用于盈利的业态主要有地下公园配套约3000㎡，用于打造公园式商业；文化体育配套约20000㎡，用于举办各类文化体育活动和打造集功能、休闲、娱乐于一体的地下街区；停车位共配建约1620个，其中约1155个用于出租使用；项目设置充电桩约230个及广告位等，后期具备盈利能力。同时结合公园特色，发展文化创意、休闲旅游等特色产业，增强公园自我造血能力。

四、取得的成效

（一）土地利用效率将显著提高

通过科学规划和高效开发，拆除原地块临时道路、临时停车场等，用于绿化景观和公共服务设施建设。地块盘活后，绿化面积将达12.60公顷。项目充分利用地下空间，建设地下停车场、文体中心、商业设施等，通过多功能复合开发，实现了绿地、公共服务、文体配套、停车、公交、轨道换乘等多业态的有机结合，激活闲置土地，有效提升了土地利用效率。

（二）经济效益将显著提升

一是市民公园的建设将提升周边地区的吸引力，吸引更多的居民和游客前来休闲、娱乐和消费，从而将带动周边商业的发展，预计周边商铺租金较开发前将明显上涨。二是公园周边地区的土地价值将因公园建设而提升，将带动周边商业与住宅的发展，有助于增加政府土地出让收入和周边居民财产性收入。三是通过公园内可盈利的业态和合理设置的经营性项目，如地下商业、体育运动场馆、停车位、充电桩和广告位等，预计平均每年经营收入约3890万元，能满足项目运营期的可持续发展。此外，公园的建设还带动了相关产业的发展，如旅游、文化等，为地方经济发展注入了新动力。

（三）社会效益将显著增强

市民公园建成后，功能更加完善，将成为周边居民休闲娱乐的重要场所，满足居民休闲、娱乐、健身、文化等多方面的需求，提升居民的生活质量和幸福指数。通过公园内丰富的公共服务设施，举办各类文化活动和公益活动，将丰富居民的精神文化生活，增强社区凝聚力，促进社区和谐。同时，公园的建设将提升城市形象，成为城市的一张新名片，更有利于打造具有世界影响力的杭韵城市滨水公共空间，吸引更多游客，促进区域经济发展。

（四）生态环境将显著改善

经过生态修复和景观提升，公园内的生态环境将得到显著改善。水体清澈，水质明显提升；绿树成荫、鸟语花香，绿化覆盖率增加70%。公园内丰富的生物多样性和良好的生态环境，将成为城市中的生态“绿肺”和亮丽的风景线，为城市居民提供了优质的生态空间。同时，公园的建设还对城市的气候调节、空气净化等发挥了积极作用。

（利用处）