低效用地再开发典型案例•第二期（2）︱西湖区翠苑单元XH0910-29地块“商改商”项目

（再开发类型：自主再开发+商改商）

一、项目基本情况

翠苑单元XH0910-29地块“商改商”项目位于杭州市西湖区翠苑街道学院路60-64号，东至杭州市育才教育集团总校，南至华星创业大楼，西至学院路，北至浙江省人民检察院。土地产权人为浙江省旅游投资集团有限公司，原项目占地面积6238平方米，房屋总建筑面积为14432平方米，原土地用途为综合用地。控规用途为旅馆用地（B14），控规指标：用地面积0.63公顷，容积率不大于3.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%，建筑高度不大于60米。

2024年12月26日，项目成功签订协议出让合同，成为杭州市出台低效再开发试点工作实施方案以来的首个“商改商”低效再开发试点项目，该项目的成功实践为未来的商业改造项目树立了新标杆。提升改造后的项目总建筑面积为27721平方米，其中地上建筑规模18807平方米，地下空间8914平方米。完成提升改造后，该项目将集商务办公、文旅展示、会议接待及商业配套于一体，未来将深度融入西湖区“文三数字生活街区”的建设规划，成为区域数字文旅产业融合的崭新载体，为区域经济发展注入更为强劲的动力。

改造前项目照片

项目改造效果图

二、改造主体和改造模式

（一）改造主体

项目为企业自主改造，改造主体为浙江省旅游投资集团有限公司。企业成立于1999年，为省属国有企业，重点布局深耕大旅游、医疗健康服务、人力资源服务三大领域，是浙江省级旅游产业发展投融资主平台和服务全省文旅产业高质量发展的主力军，2017年以来连续8年位列中国旅游集团20强，2023年、2024年连续入选中国服务业企业500强、浙江省服务业领军企业。

（二）改造模式

浙江省旅游投资集团有限公司对该地块采用自主再开发改造模式实施商业用地低效再开发。企业在符合规划的前提下，在自有商服用地上通过整体拆除重建、利用地下空间等措施，提高土地开发强度，增加地上地下建筑面积，满足其自身发展需求，从而实现资源利用由“二维”扩张要土地增量向“三维”延伸要土地承载的转变。项目预计改造总投资额达39000万元，未来将入驻旅游产业集团，带动地区旅游产业和经济发展，推动产业布局高质量发展，有效提升周边整体城市风貌。

三、主要做法

（一）强调规划先行，加快启动步伐

项目控规用途为旅馆用地（B14）。根据自然资源部《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》、浙江省自然资源厅《浙江省国土空间规划分区分类指南（修订试行）》等文件，《城市用地分类与规划建设用地标准》中的商业服务业设施用地（B）已转译为商业服务业用地（09），包含商业用地（0901）、商务金融用地（0902）等二级类用地，旅馆用地（090104）已属于三级类用地。该项目控规用途是否仍保留为旅馆用地（B14）存在争议，成为项目启动低效再开发的一项阻碍。市区两级规划条线经过多次对接沟通，分析该项目在翠苑单元详细规划中处于商业服务业功能集聚区域，按照商业服务业用地（B大类）进行规划审批符合详细规划管控要求，故该项目按照商业服务业用地（B大类）进行规划审批。

（二）释放政策红利，探索创新路径

围绕节约集约利用、提升土地生产效率的目标，西湖区积极探索创新盘活存量商服用地的利用机制。位于老城区中的早期商服项目土地利用较为粗放，且在当前市场形势下生存困难，亟需进行低效盘活。试点开展前，原城乡规划法对已出让土地变更规划条件的规定较为严苛，少有实操案例，使得存量商服项目低效盘活困难重重。在自然资源部将杭州市列为低效再开发试点城市的背景下，西湖区积极发挥探索精神，因地制宜创新政策工具箱，有效衔接现有政策普适性与具体再开发项目的个性化需求，对已建成的出让商服地块项目从调整规划条件、优化操作流程等方面入手，探索低效盘活新模式。在翠苑单元XH0910-29地块“商改商”项目中，通过重新核定规划条件、签订补充协议、补缴出让金等方式完善用地手续，同时给予地价优惠激励，明确地上建筑面积增加部分可享受55%的补缴地价优惠，最终企业补缴出让金4840.8187万元，充分调动企业再开发积极性，激发市场活力。

（三）梳理前置堵点，加速难题破解

作为首宗“商改商”提升改造低效再开发项目，面对无前例可循的困境，再开发工作充满了挑战。西湖分局主动出击，前置梳理项目在权属边界、资金测算、办理路径等方面的关键问题，为项目后续提升改造扫清障碍，并多次提请市规划资源部门提供指导与支持，推动项目低效再开发工作进展。在权属边界问题上，协调厘清项目权属及历史征迁情况，指导企业实施土地征用工作；在项目测算问题上，耐心解读出让金补缴政策，帮助企业做好资金测算，为企业继续实施该项目的低效再开发工作提振信心；在具体办理路径上，规资部门多个科室主动介入，细致梳理后续环节可能出现的问题，并与企业紧密联动，集中研究协调解决，助力加快项目实施进度。

（四）靠前服务企业，审批提速增效

持续深化“放管服”改革，加快审批速度，提升服务质量。一是主动对接，优化选址方案。西湖分局提前与项目主体沟通，组织各业务科室及专家开展选址方案联合技术指导，帮助企业完善选址方案，确保方案高质量、高效率完成；二是科学规划，制定进度计划。根据企业需求倒排时间节点，制定低效再开发审批全流程计划，对表推进方案报批。通过全面梳理流程，进一步压缩项目审批用时，推动项目尽快进入下一环节；三是开辟绿色通道，提高审查质量。鉴于项目的创新性，西湖分局相关科室在项目选址论证阶段即主动介入，将后续流程环节可能涉及的问题一次性亮底，并密切对接各职能部门沟通方案调整事宜，集体决策定准深化方向，确保规划审批手续的顺畅衔接，加速核发建设用地规划意见和规划条件，为低效提升改造项目及早落地提供有力支持。

四、取得的成效

（一）优化空间配置效率

项目改造前房屋总建筑面积仅为14432平方米，且房屋老旧，部分早期建设区域甚至已成为危房，利用率较低。通过拆旧盖新，充分利用自身资源条件，倡导优地优用，项目总建筑面积扩展至27721平方米，新增地上空间4375平方米、地下空间8914平方米，大幅提升土地的综合利用率，达到高效、合理配置资源的目的。

（二）提升产业发展定位

项目定位为浙江文旅创新策源地，围绕“大旅游”主业，打造集办公、研发、展示、娱乐、休闲、社交于一体的文旅产业策源与传播中心。同时，企业未来将通过搭建产业集聚平台，招引“大旅游”产业链各环节头部企业，构建集吃、住、行、游、购、娱于一体的大旅游产业链生态圈，实现“集群式”落地、“抱团式”入驻、“链条式”发展，努力培育大旅游产业生态链，全力将该项目打造为未来文旅产业总部基地，实现城、产、企融合发展的良性循环。

（三）促进区域经济社会发展

项目建设阶段涉及建筑、设施设备采购等多方面，能够有效拉动当地的投资，建成后将通过沉浸式体验交流与文旅特色建筑的内外结合，建设城市文旅体验地标空间，带动提升黄龙商圈与文三数字街区产业能级与消费能级，促进地方经济的增长。项目的建设和后续运营也提供了大量就业机会，除项目直接运营的岗位外，还将带动服务业、零售业等相关行业的就业增长。此外，项目建设也有助于推动周边整体基础设施建设的改善，提升公共服务水平以及活跃商业氛围，从而提高地方居民的生活品质和满意度。

（利用处）