（再开发类型：存量市政用地高质量复合开发）

一、基本情况

池华街公交站复合保租房项目位于西湖区三墩单元，西临紫金港北路，北侧为池华街高架桥。总用地面积约1.70万平方米，总建筑面积约6.27万㎡，总投资约48897万元。通过建设保障性租赁住房、公交用房及配套用房等，建成后可提供730套房源。

市城投集团积极贯彻落实市委、市政府关于低效用地再开发的工作部署，以存量公交土地复合开发为抓手，进一步整合空间资源，加强土地集约利用，促进企业提质增效。池华街公交站复合项目是我市首批公交场站复合保障性租赁住房项目之一，于2024年9月开工。

池华街公交站改造前现状图

池华街公交站复合保租房项目效果图

二、改造主体和改造模式

由市城投集团作为项目实施主体，负责项目从土地整理到建设开发再到运营管理的全生命周期工作。项目实施整体拆除重建，公交场站和保租房部分一并供地，将原来的扁平化开发改为立体式综合开发，在原有单一公交功能基础上进一步丰富公交场景资源，打造以公交、安居功能为主的活力公交TOD。

三、主要做法

（一）理念先行，理解把握“高质量复合开发”的含义

为更好地解决土地低效利用问题，市城投集团围绕“高质量复合开发”的理念展开项目谋划，首先着力弄清对这一理念的理解。它不是简单地将建筑推倒重建、提高容积率，而是从市民需求、城市发展角度考虑这个项目能复合什么；复合不应该只是土地类型的复合，更要做好空间功能的复合与更新，让公交自然地成为市民生活配套的一部分；它是在有限的投资成本内精益求精，复合开发后要实现“好看更好用”，不仅能满足市民的需求和体验，还要提升区域活力，为区域发展赋能。

（二）以需求为导向，做实规划优化调整

在市区规划资源部门指导下，市城投集团按照“需求调查、功能定位、规划强排、概念方案、运营前置、选址论证”的科学前期研究方法推进项目规划优化调整。充分调研周边需求，结合项目区位及规划条件等因素，突破地块单一使用功能限制，在原有公交功能基础上创造性地复合保租房功能。制定项目规划强排方案，同时优选设计单位开展概念方案研究，重点解决公交功能和居住功能的合理空间分布，并前置研究运营方案、提出诉求。最后提出合理的规划优化条件，通过论证审批后落到项目规划中。不论是复合功能的确定还是功能布局的设置，都是以需求为导向进行的。

（三）加强功能有机融合，构建立体“开放街区”

项目采用“双首层”理念进行总体功能设计，以下沉庭院、中心绿化、景观台阶等公共区域实现底部的公交空间和上部的居住空间无缝过渡。公交场站区域合理设置了人行、公交及其他车行动线，方便市民进出；在保障公交服务基础上设置了丰富的城市配套，提高市民生活便利性。保租房部分在居住单元内错落设置露台、屋顶花园等不同开放区域，满足居民内部交流需求，营造多层次的交往空间。

（四）因地制宜，塑造灵动建筑空间

在市区规划资源部门的指导帮助下，项目通过更丰富的体块组合、更相融的空间布局满足市民舒适的心理需求，并进一步重塑城市区域风貌。不对称的建筑主体打破单调性，通过形体折叠、层层退台等方式并建立高差，既勾勒出北向的城市天际线，减少北向压迫感，又确保南向的景观视野，营造丰富的空间层次感。利用项目周边的自然水系打造滨水绿化带，由中心绿化向周边景观延伸，增加景观界面和公共空间。

四、取得的成效

（一）焕新老旧场站，重新赋予土地生命力

复合开发后，老旧公交场站实现华丽“变身”：公交空间的设施和环境全面升级，市民候车体验进一步提升；封闭的场站被打开，进一步融入周边区域，方便周边居民走进并享用公交及其他服务；公交不再是场站的“主角”，而是自然地成为居住空间配套的一部分，“人”的主角性进一步彰显。

（二）增进民生福祉，让居住更有温度

项目建成后，更多市民可以在地段较好的区域、用较低成本享受到高品质的保租房房源。公交TOD模式为居民提供了更便利的出行、更丰富的生活配套，居住体验得到提升。市民“有的住、住得好”的需求被满足，获得感、幸福感、安全感进一步增强。

（三）提升区域活力，赋能区域发展

项目在满足公交功能基础上充分整合周边需求和资源，不同功能的“破界”融合以及新增的滨水绿化带、景观大台阶等公共空间，加大对人流的吸引。随之而来的人气和流量带动周边产业、商业和各项服务发展，提升区域活力，为区域发展赋能。

（利用处）