低效用地再开发典型案例•第二期（11）︱建德市寿昌镇宇浩电气“工改商”再开发项目

2012年-2013年，浙江宇浩电气有限公司先后两次在320国道沿线受让25亩的工业用地，厂房建造后因市场原因空置率高，随着航空小镇、寿昌千年古镇4A景区的打造，周边工业企业陆续搬迁，区域业态从工业逐渐向文旅产业转变。该公司计划依托现有建筑物及周边旅游景区的有利条件，打造康养产业、星级商务酒店及旅游酒店配套项目。但是，土地用途能否变更为商业服务业用地，成为企业转型发展以及区片功能完善的关键瓶颈。

2024年5月，杭州市列入部低效用地再开发试点后，建德市结合实际情况出台相关细则。建德市规划和自然资源局根据该细则仅耗时两个月，便高效完成了地块的用地手续办理工作，通过“工改商”低效用地再开发模式，实现存量厂房的盘活利用，成功化解了企业发展面临的困境。

该项目规划用地面积16812平方米，容积率1.85，总建筑面积31144平方米，投资约2000万元，规划建设融酒店客房、康养中心、酒店配套健身及娱乐、办公楼等为一体的服务组团。目前，酒店已顺利投入运营，日接待游客300人左右，日营业额达到3万元。

项目改造前

项目改造后

二、改造主体和改造模式

浙江宇浩电气有限公司，是一家有建筑施工安全生产许可证且拥有输变电工程专业承包贰级、建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包贰级、承装修试三级的专业型企业。2012-2013年，该公司受让工业用地后因市场原因土地利用效益不高。

建德市结合实际情况印发了《建德市推进低效用地再开发试点工作实施细则》《建德市低效工业用地再开发工作指南》，提出了用途转换的具体要求，规范了“工改商”办理流程。顺利完成建德经济开发区SC02单元A-01地块的协议出让工作，成功实现工业用地向商服用地的用途转换，盘活低效存量厂房。

三、主要做法

该项目处于寿昌航空小镇“横岗板块”，历史上主要为横山区块工业项目聚集区，随着寿昌航空小镇的发展，产业规划和业态主要发展低空经济，该项目处在的区块已经陆续完成整体搬迁，原工业的业态显然不符合产业发展方向。在编制《建德市寿昌镇城镇单元详细规划（2021-2035）》的过程中谋划低效用地再开发，结合实际统筹考虑建筑退距、停车配建和公共绿地。从产业发展导向和企业切实诉求出发合理规划低效用地，为再开发后续提供了上位规划依据。

在存量房屋盘活利用的适用范围和操作流程尚未明确，同时缺少参考案例的情况下，建德市为推进宇浩电气“工改商”项目，边探索边总结，仅用半个月时间就初步搭建了“规划调整、部门联审、方案论证、协议出让、验收换证”的全链条工作机制，在具体操作中主动作为，协调解决了土壤污染管控、出让金分期缴纳等问题。近期，《建德市低效工业用地再开发工作指南》即将出台，进一步明确工业用地“工改商”的政策指引、实施条件和办理流程。在实现规范化管理的同时，充分带动了企业自主开发的积极性。

为形成低效用地再开发工作合力，建德市成立了由主要领导任总召集人的工作专班，乡镇（街道）、部门为成员单位。工作专班下设综合协调、工业功能区有机更新、城市有机更新等3个专项小组，条块结合、协同推进。工作专班指导编制了《浙江省建德经济开发区SC02单元A-01地块选址暨低效工业用地再利用方案》，规资、住建、水利、交通等部门从管理职责出发充分对接、协商，破解疑难问题10余个，最终形成操作性强的再利用方案，为后续审批监管奠定基础。

该项目实施后，可盘活低效用地25.22亩，节省了新选址建设的土地指标和水田指标。企业转型酒店经营后，亩均税收可从再开发前的12.5万元/亩提高到20万元/亩，土地利用效益得到提高。

通过工业“工改商”，企业吃下了酒店经营的“定心丸”。2025年，预计接待人数3.6万人，年收入1080万元，利润400万元。同时，可带动周边镇村就业人口100人以上，社会效益得以体现。