（再开发类型：功能拓展、复合利用节地类）
一、项目基本情况
康莲地块位于钱塘区4号大街以北，2号大街以南，文溯南路以东，杭州顶正包材有限公司以西，地块总面积140.45亩。项目地块以现行控规为依托实施再开发，其中一类工业用地（M1）61.5亩，中小学用地（A33）66.39亩，道路用地12.56亩。以校苑路（规划）为分割线，地块北部为工业用地部分，规划浙江省（国家级）创新中心和2家总部项目，其中浙江省（国家级）创新中心拟用地41.5亩，容积率3.5，总投资额12.7亿元；2家总部项目拟用地20亩，容积率3.5，总投资额4.16亿元；地块南部为教育用地部分，规划一所54班（小学24班，初中30班）九年一贯制学校（钱塘区文海第二实验学校），容积率1.1。
截至目前，浙江省（国家级）创新中心已开展桩基施工；2家总部项目正在磋商协调中，预计2025年挂牌出让；钱塘区文海第二实验学校小学部一至四年级已建成并正式开班。
浙江省专精特新（国家级）创新中心项目效果图
钱塘区文海第二实验学校效果图
二、改造主体和改造模式
项目地块曾于1994年出让给康莲国际食品（杭州）有限公司，2020年地块权利人变更为杭州欣岳企业管理有限公司。改造前，该地块容积率仅0.46，存在着土地利用效率低下等问题。改造期间，钱塘区统筹协调区国资平台、园区平台，对项目地块进行了全面分析和评估，确定最终开发方案。浙江省（国家级）创新中心由区建投集团出资收购欣岳公司股权后开发建设，打造钱塘专精特新高地的“工业综合体+企业天地”；2家总部项目由政府部门加快招引落地，打造涵盖信息化中心、研发和孵化中心、培训和教育中心等多功能一体的综合性产业总部；九年一贯制学校及规划道路由政府部门同步收回对应土地并开发建设。
三、主要做法
（一）规划引领，优化空间结构布局
钱塘区牢固树立规划先行理念，坚持一张蓝图绘到底，精细谋划发展空间。项目地块聚焦问题导向，以单元详细规划为基础，切实解决土地低效问题。再开发过程中，教卫局、规资分局以及产业平台等多部门积极联动，通过合理布局，以一处浙江省（国家级）创新中心、两家总部项目、一所中小学及两条规划道路实现项目地块140.45亩土地的全部整合，从最大程度上释放了土地潜力，同时充分考虑了周边市民对于学校配套、交通出行的需求，进一步推动片区空间结构布局优化，全面提升人居环境质量与宜居生活品质，实现土地资源合理利用。
（二）政企联动，凝聚协同发展合力
低效用地再开发涉及多方利益诉求，资金投入大，回报周期长。项目地块再开发过程中，区建投集团通过出资收购股权模式开发建设浙江省（国家级）创新中心，政府部门加快招引落地2家总部项目，并同步开发建设九年一贯制学校及规划道路。区国资平台充分发挥资源优势，助力工业产业迭代升级吸引企业与人才的入驻，政府部门落实企业招商和基础配套设施的配套提升，政企双方凝聚合力实现互利共赢，高质量推进再开发工作。
（三）工业上楼，打造都市工业样板
浙江省（国家级）创新中心作为推动企业专精特新发展的主阵地，以“专精特新”产业为引领，打造钱塘专精特新高地的“工业综合体+企业天地”。创新中心规划建设生产厂房8.4万平方米，厂房配套1.1万平方米，配建二层地下车库，地下建筑面积4.3万平方米。在项目设计阶段，基于“专精特新”产业的生产需求，创新中心按照“定制+标准厂房”模式为入驻企业打造工业空间，通过“工业上楼”破解土地资源紧缺、企业用地成本高的难题。与此同时，允许区建投集团再开发部分可按幢、层作为分割单元且每层建筑面积不小于1000平方米分割转让、分割登记，招引产业链上下游企业入驻，以政策“破冰”提升地块“含金量”。经前期招商，首批8家专精特新企业已签订意向入驻协议，成熟运营期后，可容纳约40家国家级、省市区专精特新企业，亩均产值不低于1000万元，亩均税收可达180万元/亩。
四、取得的成效
（一）政策成效
结合《杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案》《杭州市关于推进“工业上楼”促进制造业高质量发展的实施意见（试行）》《钱塘区推进低效用地再开发试点工作实施细则（试行）》等指导文件，钱塘区积极探索“政府统筹、国企主导”的低效用地再开发新模式。该项目由政府和国资平台共同完成项目地块收回、收购及再开发工作，政府、国企合作协调是该项目顺利推进的重要措施，也是走深走实低效试点工作的一次探索尝试。
（二）社会成效
该项目盘活是城市业态升级、城市功能布局完善、城市品质提升的具体展现。已开班的钱塘区文海第二实验学校总建筑面积7.16万平方米，可容纳2430名学生就读，配备679人容量的报告厅、300米环形运动场、8个室外篮球排球场、7564平方米的体艺楼以及980平方米的图书馆，充分满足学生的日常需求，对缓解区内学校资源紧缺的困境，吸引师资力量的入驻提供重要硬件支撑；项目地块内的校苑路及东侧规划道路，联通了钱塘区2号大街、4号大街、文溯南路，增强了交通便利性，极大地盘活了周边商住用地，成为钱塘区优化空间布局的重要推动力量。
（三）经济成效
该项目再开发经济成效显著。税收方面，浙江省专精特新（国家级）创新中心平均每年可产生税收约1923万元（不包括入驻创新中心的企业税收），2家总部基地项目预计2025年税收超4000万元。同时，创新中心还将从产业政策宣讲及申报对接服务、企业财税金融服务、产业链整合服务以及共享服务等方面，为入驻企业提供全方位的支持和服务。该项目的再开发变资源“闲置存量”为发展“优质增量”，让“寸土”生“寸金”，助力钱塘区经济发展跑出“加速度”。
（利用处）