为深入贯彻落实杭州市工商业用地改革精神，充分发挥临时改变房屋用途政策效能，推动老旧空间发展文创文旅、补齐城市配套，释放存量建筑发展活力，萧山区积极探索国有划拨工业遗存转变为历史文化街区路径，浙农东巢艺术公园是该类实践的典型范例。

一、项目背景

浙农东巢艺术公园位于杭州市萧山区北干街道萧杭路689号，宗地面积约45000㎡，为国有划拨仓储用地，房屋总建筑面积约16000㎡，地处大运河杭州萧山火车西站段历史文化街区。地块原为浙江农资集团萧山仓库，随着城市发展、建筑设施老化，仓储功能衰退，空间低效闲置。受土地用途管制，原有建筑难以直接导入文商旅业态，土地转性又存在流程长、成本高、历史建筑保护约束等现实问题。依托工商业用地改革及临时改变房屋用途政策，浙农控股集团有限公司申请临时改变房屋用途，其中商业用途约11000㎡、文创用途约5000㎡，在不改变土地权属、土地用途、建筑主体结构前提下实施功能适配。

二、项目主要做法

（一）严守政策底线，规范审批流程。严格落实工商业用地改革及临时改变房屋用途政策规定，坚守土地权属不变、土地用途不变、建筑主体结构不变三条刚性底线，仅开展建筑内部可逆化改造，完整保留红砖墙体、人字形桁架、老月台等工业历史风貌。按规定完成房屋安全鉴定、消防技术论证、利害关系人意见征询，并足额缴纳土地年收益；明确临时改变房屋用途不作为不动产登记依据，征收补偿按照原不动产用途执行。

（二）坚持保护优先，实施分类修缮。系统开展文脉梳理，建立保护清单、利用目录双轨台账，实行建筑分级分类管控。对核心历史建筑落实最小干预修缮；对一般仓储遗存采取模块化可逆改造，完善消防、管线等配套设施。科学划分功能片区，预留弹性发展空间，同步推进市政环境综合提升，统筹平衡遗产保护与开发建设关系。

（三）创新业态运营，实现长效发展。聚焦存量空间提质增效，打造“工业遗存＋文创＋商业”复合业态体系。建立商户准入标准与审美公约，均衡各类业态配比，重点引入本土原创、非遗传承类市场主体，防范业态同质化。搭建“IP主题活动＋特色市集＋常态化体验”运营体系，打造全时段文商旅消费场景。推行运营前置，提前开展客群研判、业态布局、商户对接。采取“政府引导、市场运作”模式，政府强化政策供给与全过程监管，权属单位落实安全环保主体责任，运营方实行长期租赁、统一运营，构建多元营收渠道，保障项目可持续运行。

三、项目改革成效

（一）拓宽工商业用地改革应用场景。将政策工具运用到国有划拨仓储类历史文化街区更新，不转换土地性质，打通划拨工业遗存活化路径，形成可复制实操范式，为全市工商业用地改革向国有划拨存量资产、历史遗存领域延伸提供实践样本。

（二）推动工业遗产活态传承。坚持不搞大拆大建，完整保留片区运河、铁路、仓储工业肌理，传承城市工业历史文脉，实现土地制度改革与历史文化保护有机融合，助力历史文化街区活态利用。

（三）盘活国有存量空间资产。推动闲置老旧仓储厂区转型为城市文旅地标，补齐区域文化休闲公共配套，有效带动就业与区域消费，实现遗产保护、文化传承、国有资产盘活、民生增益多方共赢，践行工商业用地改革“向存量要空间、向空间要效益”工作导向。

四、实践启示

临时改变房屋用途是推进工商业用地改革、实施城市有机更新的重要抓手，政策既适用于产业配套提升，也可服务历史遗存活化利用。划拨类存量遗存实施临时改变房屋用途，必须严守政策管控边界，坚持保护优先，做实房屋安全、消防技术论证，压实政府、权属单位、运营单位各方责任，做到改功能不改性质、提效益不破底线，在严守规划、产权、安全、文物保护要求的基础上，充分释放改革政策对存量空间提质增效的赋能作用。